细化《条例》定规矩

　　——访国土资源部政策法规司司长魏莉华

　　编者按：今年1月1日，国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》是对《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的进一步细化，为不动产统一登记确定了更为详细的操作规范。为使公众更好地理解《细则》的立法背景、立法原则、立法目的及其主要内容，本报记者近日采访了国土资源部政策法规司司长魏莉华、国土资源部地籍管理司（不动产登记局）司长（局长）冷宏志。今天刊出第一篇。

　　　　近日，记者就《不动产登记暂行条例实施细则》的起草背景、起草原则及其主要内容，采访了国土资源部政策法规司司长魏莉华。

　　　　记者：如何理解《细则》与《条例》的关系？

　　　　魏莉华：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行。《条例》只是对不动产登记的基本原则、程序和主要制度作了框架性规定，对各类不动产如何申请办理登记、登记需要提供的材料等并没有作详细规定，需要制定出台专门的实施细则予以细化落实。为此，《条例》第三十四条明确，授权由国土资源部会同有关部门制定《不动产登记暂行条例实施细则》。为此，国土资源部牵头会同相关部门抓紧开展工作，经过反复研究论证形成了《细则》。

　　　　记者：在普通人看来，《细则》与《条例》的精神是一致的，那就是坚持便民利民、保护权利、规范市场的原则，在起草过程中还遵循哪些原则？

　　　　魏莉华：《细则》起草主要坚持以下基本原则：

　　　　一是细化《条例》的有关规定。为方便实践操作，《细则》对各种登记类型的适用情形进行了细化，增加了第四章“不动产权利类型”和第五章“其他登记”，明确了每一类权利登记如何申请，以及申请应当提交的材料等，便于人民群众申请登记和基层登记人员依照《细则》进行登记，同时严格规范登记工作，提高不动产登记工作的严肃性、权威性和公信力。

　　　　二是做好各具体制度规范的有效衔接。在《细则》起草过程中，充分吸收和采纳了各部门已有登记办法的成熟规定，如住建部的《房屋登记办法》、农业部的《农村土地承包经营权证管理办法》、国家林业局的《林木和林地权属登记管理办法》、国家海洋局的《海域使用权登记办法》等，确保各项具体制度规范的有效衔接、不动产统一登记工作平稳过渡。

　　　　三是落实便民利民的原则。除了明确了登记类型外，《细则》还对登记程序作了进一步细化，明确了共有不动产登记的申请、监护人代为申请、登记申请撤回、权属证书和登记证明的换发、补发等内容，同时细化了不动产登记资料查询制度，规定了查询主体及可查询的内容，列举了查询申请的各项材料，方便群众查询。

　　　　四是强调保护和稳定物权。《细则》明确采取“权利不变动、证书不变换”的原则，规定细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

　　　　五是坚持保障信息安全和交易安全。《细则》规定，各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息，同时要求不动产登记机构与不动产交易机构建立登记与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易的有序衔接。

　　　　记者：《细则》有1.5万多字，各项程序规定非常完备、详细，请您简单介绍一下主要内容。

　　　　魏莉华：《细则》分为总则、不动产登记簿、登记程序、权利登记、其他登记、不动产登记资料的查询保护和利用、法律责任和附则八章，共108条。主要内容包括：

　　　　明确了登记簿证。登记簿证是不动产统一登记的重要载体。《细则》第五条明确了不动产单元的概念，提炼出“权属界线”、“独立利用价值”、“封闭空间”3个关键特征，规定房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域共同组成的封闭空间为不动产单元。《细则》第六条明确了登记簿的编成原则，规定不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。《细则》第二十条区分不动产权利和其他登记事项，明确了不动产权证和不动产登记证明两种证书类型的适用情形，除办理抵押权登记、地役权登记和预先登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

　　　　细化了登记程序。《细则》吸收土地登记、房屋登记等登记办法的成熟规定，对不动产登记程序的全流程进行了概括性的规定。一是对登记程序中可能遇到的特殊问题，比如共有不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等，第十条、第十二条就此作了逐一细化。二是第十一条对监护人代为申请登记或者委托他人申请登记需提交的有关材料作出特殊规定，方便群众申请办理登记。三是第十六条、第十七条规定了登记机构实地查看以及公告的具体适用情形，细化操作程序。四是第二十二条规定了不动产登记证书或者登记证明因污损、破损的可以申请换发，这是《细则》新的便民利民措施。

　　　　细化了登记类型办理。为体现统一性原则，《细则》将土地、海域登记与构筑物、建筑物登记合并规定。第四章和第五章分别规定了集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记，以及地役权登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记等的适用情形和需要提交的材料，进一步规范登记行为，减少自由裁量空间，增强可操作性。特别是针对当前很多地方出现小区内业主共有土地被非法占用改建别的建筑的情况，《细则》第三十六条增加了对建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公有设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有的规定，以切实保护小区业主合法权益。

　　　　规定了登记资料的查询、保护和利用。社会各界对不动产登记资料的查询和保护非常关注。细则主要从两个方面予以规范：一是第九十四条明确了不动产登记资料的范围，规定由不动产登记机构管理，纳入统一的不动产登记信息管理基础平台。属于档案范围的，依法进行归档管理。二是第九十七条明确了不动产登记资料查询的属地原则、查询主体及查询范围问题，规定权利人和利害关系人可以依法查询；人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。